Банкротство застройщика и дольщики. Как быть?

Несмотря на то, что в последнее время долевое участие в строительстве жилых домов строго регламентировано, от финансового краха никто не застрахован.

Не каждая строительная организация имеет собственные денежные средства для строительства многоквартирного дома. Проблема недостатка денежных средств при строительстве многоквартирных домов, как правило, решается посредством кредитования либо привлечения денежных средств дольщиков. Второй путь, на первый взгляд, сулит преимущества обеим сторонам, так как застройщик получает необходимые средства, а покупатель квартиры - шанс приобрести ее по выгодной цене.

Однако, как показала история с «Бездомным полком» в Пензе, которая благодаря вмешательству властей имеет счастливый конец, и не всегда положительный опыт дольщиков из других городов, долевое строительство - дело рисковое.

Несмотря на то, что федеральный закон обязывает застройщика предоставлять дольщику гарантии, полностью исключить банкротство застройщика не представляется возможным. В связи с тем, что в таких случаях страдают преимущественно физические лица, выполнившее свои денежные обязательства перед застройщиком, законодатель со временем ввел специальный параграф (§ 7 «Банкротство застройщиков») в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)».

Так, Законом о банкротстве предусмотрено только две возможные процедуры банкротства в отношении застройщика – конкурсное производство и внешнее управление.

Конкурсным управляющим в деле о банкротстве застройщика может быть утвержден только тот арбитражный управляющий, который отвечает установленным законом требованиям и аккредитован Фондом.

Реестр требований кредиторов для данной категории должников отличается от реестра кредиторов в обычной процедуре банкротства. Так, реестр требований участников строительства фактически состоит из двух частей: денежные требования участников строительства и требования о передаче жилых помещений.

Таким образом, участник строительства в случае открытия конкурсного производства в отношении застройщика вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, предусматривающего передачу жилого помещения и (или) договора, предусматривающего передачу машиноместа и нежилого помещения, что автоматически переводит его требование в денежное. О таком отказе может быть заявлено в рамках дела о банкротстве застройщика в процессе установления размера денежного требования участника строительства.

При установлении размера денежного требования участника строительства учитывается размер убытков в виде реального ущерба, причиненных нарушением обязательства застройщика по передаче жилого помещения, в виде разницы между стоимостью жилого помещения (определенной на дату введения первой процедуры, применяемой в деле о банкротстве к застройщику), которое должно было быть передано участнику строительства, и суммой денежных средств, уплаченных по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) стоимостью переданного застройщику имущества (определенной договором, предусматривающим передачу жилого помещения). В случае, если обязательство по оплате жилого помещения участником строительства исполнено не в полном объеме, размер указанного реального ущерба учитывается в размере, пропорциональном исполненной части обязательства.

К делам о банкротстве застройщиков, производство по которым возбуждено до 27.06.2019 года, при условии, что к этому дню не начаты расчеты с кредиторами третьей очереди, применяются положения о счете эскроу для расчетов по договорам участия в долевом строительстве.

Участники долевого строительства вправе в любой момент отказаться от договора участия в долевом строительстве. При этом отказ от договора участия в долевом строительстве, прекращение счета эскроу и договора счета эскроу являются основанием для исключения требования соответствующего участника долевого строительства из реестра требований участников строительства в размере внесенной таким участником долевого строительства на счет эскроу суммы.

Погашение требований кредиторов происходит в следующей очередности:

• в первую очередь производятся расчеты по требованиям граждан, перед которыми должник несет ответственность за причинение вреда жизни или здоровью
• во вторую очередь производятся расчеты по выплате выходных пособий и оплате труда лиц, работающих или работавших по трудовому договору, и по выплате вознаграждений авторам результатов интеллектуальной деятельности
• в третью очередь производятся расчеты в следующем порядке:
• в первую очередь - по денежным требованиям граждан - участников строительства
• во вторую очередь - по требованиям Фонда, приобретенным в результате осуществления выплаты возмещения гражданам
• в третью очередь - по денежным требованиям граждан - участников строительства по возмещению убытков
• в четвертую очередь производятся расчеты с другими кредиторами.

После расчетов с кредиторами четвертой очереди производятся расчеты с кредиторами по удовлетворению требований по сделке, признанной недействительной.

Требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, в случае, если предметом залога являются объект строительства, принадлежащий застройщику на праве собственности, и (или) земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности или ином праве (в том числе аренды, субаренды), удовлетворяются за счет стоимости такого предмета залога в порядке, установленном Законом о банкротстве.

Требования кредиторов, приобретенные в связи с финансированием строительства объекта незавершенного строительства на основании сделок, заключенных в ходе финансирования мероприятий по завершению строительства, а также требования участников строительства, возникшие после даты принятия заявления о признании должника банкротом, включаются в реестр требований участников строительства независимо от даты закрытия такого реестра и погашаются в составе третьей очереди требований по текущим платежам.

В случае произведения Фондом возмещения участнику строительства, участнику долевого строительства требования (части требования), включенного в реестр требований участников строительства, конкурсным управляющим в реестре требований участников строительства вносится соответствующее изменение.

Получить консультации по вопросам всех форм банкротства, а также найти специалиста, который поможет в делах подобного рода, в Пензе можно, обратившись в саморегулируемую организацию арбитражных управляющих «Лига», которая действует в городе с 2004 года. Здесь работают настоящие профессионалы в этой сфере.

Связаться со специалистами саморегулируемой организации арбитражных управляющих просто - нужно позвонить по телефону 8 (8412) 66-08-18, прийти в офис по адресу г. Пенза, ул. Володарского, д. 9, офисы 301, 303 или отправить письмо по e-mail: 2_liga.ru@list.ru.