Как лучше продать нежилые помещения банкрота – позиция ВС
В собственности гражданина-банкрота имелось несколько помещений, в том числе кабинет площадью 98,2 м² и часть коридора площадью 11,7 м².
Финансовый управляющий обратился в суд за утверждением Положения о порядке продажи указанных объектов единым лотом, полагая, что коридор является вспомогательным помещением по отношению к кабинету.
Суд первой инстанции утвердил Положение в предложенной редакции, но апелляция и поддержавшая её кассация решение суда первой инстанции отменили, поскольку у второй половины коридора имелся иной собственник, который рассчитывал на долю должника и жаловался на нарушение преимущественного права покупки при продаже единым лотом.
Не согласившись с принятыми решениями, кредитор должника обратился с жалобой в Верховный суд, который решения апелляции и кассации отменил, направив спор на новое рассмотрение в апелляцию (определение ВС РФ № 305-ЭС23-490 от 27.02.2024г. по делу №А41-41906/2021).
Как указал ВС РФ, в связи с отсутствием прямого регулирования законом отношений собственников помещений, расположенных в нежилом здании, руководствоваться необходимо нормами законодательства, регулирующего сходные отношения, в частности – право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме (постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания»).
Из схемы в техническом плане, составленном в отношении кабинета и коридора, усматривалось, что коридор обеспечивал доступ к кабинетам и был предназначен для использования работающими у собственника лицами, а также позволял эксплуатировать расположенные в нём уборные.
Функция коридора как обеспечивающего использование кабинета следует из договора купли-продажи, на основании которого должник приобрел их у прежнего собственника. Оценка технической документации с применением названной терминологии подтверждает вспомогательный характер коридора.
Спорный коридор представляет собой вещь (принадлежность), предназначенную для обслуживания кабинета (главной вещи), и должно следовать его судьбе.
Поскольку коридор обслуживает помещения должника и второго собственника, поэтому следует их судьбе в существующих долях в праве общей собственности на него. Объединение для продажи в одном лоте главной вещи и принадлежности (в размере доли) отвечает интересам собственника главной вещи и не нарушает прав других собственников.
Использование же коридора по какому-либо другому назначению, не указанному в технической документации и договоре, на которое и ссылался второй собственник, не нужно было учитывать без доказательств изменения его назначения.
Связаться со специалистами саморегулируемой организации арбитражных управляющих просто - нужно позвонить по телефону 8 (8412) 66-08-18, прийти в офис по адресу г. Пенза, ул. Володарского, д. 9, офисы 301, 303 или отправить письмо на e-mail: 2_liga.ru@list.ru.
Реклама. СРО АУ Лига. Erid: 2VfnxyMSGa4
