Возможности или риски: названы особенности применения законов 214-ФЗ и 39-ФЗ

Последние двадцать лет, как отмечают эксперты, ознаменовались важными законодательными актами, направленными на регуляцию строительной индустрии на территории Российской Федерации.

Федеральный закон под номером 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», сыграл, по мнению знатоков рынка, революционную роль, открыв двери для масштабного инвестирования в сферу строительства: «эти перемены привлекли значительное количество участников. В то время, когда вложение средств на начальных этапах строительства гарантировало комфортное приобретение недвижимости, активно использовалась стратегия поэтапного увеличения стоимости объектов с ходом строительства и снижением связанных рисков. Рынок был благодарен за доверие и поддержку первым инвесторам».

Однако доверие было утрачено вследствие чего был принят Федеральный закон 214-ФЗ, который регламентирует участие в долевом строительстве. Это привело к установлению теперь привычных параметров и понятий: «застройщик», «долевое строение», «целевой кредит/заем» и «проект строительства» стали частью отрасли, а также была введена обязательная регистрация объектов долевого участия в Росреестре.

Ключевые изменения в нормативных документах строительной отрасли спровоцировали значительные сдвиги на рынке, который теперь условно разделен на эпохи «до» и «после» введения этих требований. Опыт, отмечают эксперты, безусловно, ценен, тем не менее возникает логичный вопрос — как новым компаниям осуществить вход на рынок, если не «с нуля» и добавляют, что эта интерпретация норм, по сути, сузила доступ для свежих сил рынка.

Эволюция отрасли последовала путем консолидации вокруг крупных игроков, при этом сместила акцент с небольших и частных инвесторов, которые раньше активно участвовали в управлении строительством и развитии собственных вложений, в сторону крупных застройщиков, успешно перехвативших контроль над прибыльной частью строительного бизнеса. Вместе с тем банковский сектор занял позицию регулятора финансовой безопасности через механизм эскроу-счетов, обеспечивая дополнительный контроль за ходом строительства.

Рынок стремится найти «золотую середину», балансируя между защитой интересов банков, стабильностью застройщиков и оправданными ожиданиями инвесторов. Отдельно отмечается, что в данный момент даже возведение частного дома на территории проектного развития, требует соблюдения 214-ФЗ, классифицирует объект как «малоэтажный жилой комплекс».

На рынке сложилось мнение, что требуется глубокая реформа для предоставления участникам долевого строительства выбора в инвестиционных стратегиях и свободы от «финансовых цепей» банков. Отдельные эксперты отмечают, что сегмент строительного рынка пострадал от роста затрат, преимущественно связанных с банковскими расходами, что сказывается на экономической эффективности проектов.