Что такое «принцип внесения» и чем грозит его несоблюдение?

Право собственности на приобретенный объект недвижимости возникает с момента внесения соответствующей записи в реестр. Несоблюдение этого принципа может нести последствия, неприятные для участвующих в сделке сторон.

27 октября 2020 года судебной коллегией по гражданским делам Верховного суда РФ было рассмотрено дело, по результатам которого вынесено определение, указывающее на то, что сама по себе оплата по договору купли-продажи не является основанием для признания права собственности на недвижимое имущество за покупателем (определение ВС РФ по делу №48-КГ20-13-К7 от 27.10.2020 г.).

Согласно фабуле дела, распоряжением администрации города в апреле 2011 года гражданину Б. был предоставлен в собственность земельный участок из земель населенных пунктов для завершения строительства и дальнейшей эксплуатации зданий в качестве жилых помещений.

В мае 2011 года между Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям города и гражданином Б. был заключен договор купли-продажи, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним была внесена соответствующая запись регистрации.

Впоследствии данный земельный участок был разделен на несколько земельных участков. 2 августа 2011 года покупатель М. приобрел у продавца Б. один из земельных участков. Оплата по договору была произведена покупателем в полном объеме при подписании договора, земельный участок передан покупателю до подписания договора путем его визуального осмотра сторонами и установления отсутствия обременений, то есть условия договора фактически были исполнены сторонами. При этом государственная регистрация перехода права собственности по договору купли-продажи земельного участка от 2 августа 2011 года после подписания договора произведена не была, поскольку покупатель в срочном порядке выехал за пределы города.

По договоренности с продавцом государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок должна была быть произведена позднее, дату не согласовали. И только осенью 2018 года покупатель М. узнал, что земельный участок, который он приобрел по договору купли-продажи от 02 августа 2011 г., уже 29 августа 2011 г. был продан другому покупателю, который в декабре 2011 года разделил указанный земельный участок на два.

Один из вновь образованных земельных участков (меньшей площади) был реализован в 2013 году, и в последующем перепродавался два раза, обретя конечного собственника в 2017 году. Второй участок (большей площади) был реализован в 2012 году и преобразован путем разделения на два участка, один из которых в июне 2018 года приобрел конечного собственника по договору дарения, а второй – в 2014 году по договору купли-продажи с обременением в качестве ипотеки.

Таким образом, земельный участок, который приобрел покупатель М. в 2011 году, за семь лет был преобразован путем разделения на несколько земельных участков и обрел новых собственников.

Посчитав, что указанные действия повлекли нарушение прав М., он обратился в суд за их восстановлением. Решением суда первой инстанции исковые требования М. были удовлетворены, право собственности на спорные земельные участки было признано за М.

Судами апелляционной и кассационной инстанции решение районного суда оставлено без изменения. Рассмотрев кассационные жалобы заявителей, Верховным судом РФ было принято решение о наличии оснований для отмены обжалуемых судебных постановлений.

Верховным судом РФ было установлено, что в рамках спора судам трех инстанций не был представлен оригинал договора купли-продажи земельного участка от 02 августа 2011 г. между покупателем М. и продавцом Б., что является нарушением требований норм гражданского процессуального законодательства применительно к представлению доказательств. Однако основным выводом в решении суда высшей инстанции послужило то обстоятельство, что переход права собственности по указанному договору купли-продажи не был зарегистрирован в установленном порядке, поскольку переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации в силу закона (п.1 ст.551 ГК РФ).

При этом при отсутствии у должника индивидуально-определенной вещи, которая подлежит передаче кредитору, кредитор не вправе требовать ее отобрания у должника и передачи в соответствии с условиями договора, что не лишает кредитора права требовать от должника возмещения убытков, причиненных неисполнением договора (абз.3 п.26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 года № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств»).

Следовательно, покупатель М. вправе требовать передачи земельного участка только в случае наличия его у продавца Б. Однако, земельные участки с 2011 года ни фактически, ни юридически не принадлежали Б., а были переданы по договорам купли-продажи третьим лицам, которые зарегистрировали в установленном законом порядке переход права собственности на землю.

Соответственно, единственно верным решением было бы обращение М. с иском о возмещении убытков, причиненных неисполнением договора. Таким образом, Верховный Суд в очередной раз напомнил участникам оборота о необходимости соблюдения «принципа внесения», согласно которому право собственности возникает у лица только с момента внесения соответствующей записи в реестр.

Читайте также о других правовых коллизиях, возникающих при рассмотрении дел о банкротстве здесь.

Правовые консультации по любым вопросам вы можете получить в саморегулируемой организации арбитражных управляющих «Лига» по телефону 8 (8412) 66-08-18, прийти в офис по адресу г. Пенза, ул. Володарского, д. 9, офисы 301, 303 или отправить письмо по e-mail: 2_liga.ru@list.ru.