Ключевые тренды второго полугодия 2025 года на рынке недвижимости

Аналитический центр Домклик продолжает рассказывать о наиболее важных изменениях на российском рынке недвижимости во II полугодии 2025 года. Во второй части регулярного исследования аналитики изучили, как распределились выдачи Сбера между рынками первичного, вторичного и загородного жилья.

Динамика изменения распределения объёма выдач Сбера по типам недвижимости: новостройки, вторичное жилье и загородное жильё – этот термин включает сегмент готовых загородных домов и ИЖС. Также в объёмах выдач указана доля объёмов нецелевых кредитов под залог недвижимости (НКПЗН). Приведены данные по РФ за вторую половину 2024 года и весь 2025 год.

Алексей Лейпи, директор департамента «Домклик» Сбербанка

«По итогам II полугодия выдачи ипотеки превысили 2 трлн рублей – почти на 130% больше, чем было в первой половине 2025 года (923,3 млрд рублей). Более того, в декабре 2025 года мы зафиксировали максимальный спрос на ипотеку за всю историю — 618 млрд рублей.

Второе полугодие стало позитивным с точки зрения роста выдач для всех сегментов недвижимости. Наибольшие темпы роста выдач наблюдались у вторичного жилья – 215%. Прирост на рынке загородного жилья составил около 130% по сравнению с I полугодием, а объёмы выдач на новостройки выросли на 115%».

Первичное жильё

Во втором полугодии спрос на новостройки вырос более чем в 2 раза: с 665 млрд по итогам I полугодия 2025 года до более 1,4 трлн рублей – во втором.

Особенно он усилился к концу года на фоне планов Правительства по ограничению Семейной ипотеки – главного драйвера спроса на новостройки: в октябре и ноябре выдачи превысили 200 млрд, а в декабре достигли рекордных 445 млрд рублей.

Несмотря на высокие темпы роста спроса, во второй половине года доля новостроек на ипотечном рынке немного скорректировалась до 67% (-6 п.п. к I полугодию).

По итогам 2025 года лидерами по спросу на новостройки стали мегаполисы и крупные регионы. В Москве на новостройки пришлось 79% от общего объёма выдач, а в Санкт-Петербурге и Новосибирской области – 78%.

Вторичное жильё

Вторичное жильё стало лидером по приросту спроса, выдачи в этом сегменте увеличились в 3 раза: со 106 млрд в I полугодии до 324 млрд во II полугодии. С октября 2025 года объёмы кредитования по «вторичке» не падали ниже 50 млрд рублей, а максимальные значения были достигнуты в декабре – около 85 млрд рублей. Доля готовых квартир на рынке выросла на 5 п.п., составив 16%. В целом именно этот сегмент недвижимости может продолжить устойчивый рост и в течение 2026 года при условии снижения ключевой ставки.

В 2025 году наибольшая доля готового жилья в выдачах наблюдалась в Магаданской области (54%). Второе место у Архангельской области (40%), а тройку замкнула Мурманская область (38%).

Загородная недвижимость

Во втором полугодии на рынке загородной недвижимости продолжил преобладать спрос на готовые загородные дома. Их доля в общем объеме выдач выросла до 10% (+1 п.п. к I полугодию). Доля ИЖС также прибавила около 1 п.п. и составила чуть менее 5%.

Выдачи по готовым загородным домам во II полугодии перешагнули за 200 млрд рублей, что оказалось более чем вдвое выше показателей первой половины года (86 млрд рублей). Объём выдач на индивидуальное строительство был скромнее (100 млрд), однако внушительный рост также присутствовал – около 100% к первому полугодию. Тогда в общей сложности на ИЖС было выдано около 50 млрд рублей.

Готовые загородные дома пользовались сравнительно высоким спросом в Республике Калмыкия (26% от общего объёма выдач), Татарстане и Ставропольском крае (оба – по 19%). В свою очередь спрос на ИЖС был ярко выражен в Якутии (18% от общего объёма выдач), Астраханской области (16%) и Забайкальском крае (12%).

Как изменилась модель проведения ежемесячных исследований

С марта 2025 года Домклик начал переход на новую систему учета объёмов выдач по продуктам. Наибольшие изменения затронули вторичное жилье. Во-первых, из этого сегмента в первичное жилье перенесли выдачи по договору купли-продажи от застройщика. Во-вторых, готовое загородное жилье, которое ранее относилось ко вторичному рынку, теперь считается частью сегмента загородной недвижимости.

Загородная недвижимость — это новый выделенный сегмент ипотечных продуктов. Он подразделяется на готовые дома и строящееся жилье (ИЖС). Наконец, вместо продукта «Остальное», в который входили рефинансирование и нецелевой кредит под залог недвижимости, теперь используется НКПЗН (нецелевой кредит под залог недвижимости), а рефинансирование считается отдельно по первичному и вторичному рынкам.

Также напомним, что с января 2025 года доля рынка в зависимости от продукта (первичное, вторичное, загородное жилье и НКПЗН) рассчитывается по объемам выданных ипотечных кредитов, а не их количеству. В общие объёмы выдач включены и последующие выдачи (транши).

Реклама. ПАО «Сбербанк». Erid: 2Vfnxx3ocPj