Отчуждение доли в общедолевой собственности

После недавних изменений в законодательстве ужесточились правила отчуждения имущества, находящегося в общедолевой собственности. Если Вы намереваетесь продать свою долю в праве общедолевой собственности (квартире, гараже, парковочное место и т. п.), желательно обратиться за помощью к юристу прямо здесь https://yuristy.kz/pavlodar, а то Вы столкнетесь со следующими проблемами.

При продаже доли Вы не должны нарушить преимущественное право покупки этой доли другими участниками общедолевой собственности.

Первая проблема:

Закон заставляет Вас уведомлять ВСЕХ других участников общедолевой собственности об условиях договора купли-продажи (размере отчуждаемой доли и её цене). Вы должны иметь на руках доказательства направления уведомления (квитанцию об отправке заказного письма с уведомлением о вручении, расписка участника о получении экземпляра уведомление и т. п.). Если Вы отправили письмо, но оно не было доставлено по обстоятельствам, не зависящим от Вас, уведомление считается не состоявшимся.

Вторая проблема:

После ПОЛУЧЕНИЯ уведомления, участник имеет 30 дней на «подумать». Он может согласиться на предлагаемые Вами условия договора купли-продажи доли, и тогда Вы обязаны заключить с ним договор, он может отказаться от заключения договора. Если участник (или участники) не заключает с Вами договор в течение 30 дней, по истечении этого срока Вы вправе заключить договор с третьим лицом, не являющимся участником долевого строительства. Заключить договор с третьим лицом, не дожидаясь истечения 30-дневного срока, Вы можете только в одном случае: если получить отказ участника от заключения договора, удостоверенный нотариально.

Третья проблема:

Договор купли-продажи доли третьему лицу теперь должен быть удостоверен нотариально. Важно иметь ввиду:

• за нотариальное удостоверение сделки нотариус взимает госпошлину, исчисленную из стоимости отчуждаемой доли;
• при удостоверении сделки нотариус обязан будет проверить законность её заключения, а именно: надлежащим ли образом были ли уведомлены другие участники общедолевой собственности об отчуждении Вашей доли.

Четвертая проблема:

Прежние способы избежать реализации преимущественного права на покупку другими участниками могут сейчас не сработать. Первый популярный способ состоял в том, чтобы в уведомлении указывать стоимость продажи доли выше реальной стоимости, за которую будет происходить её отчуждение.

Теперь это оборачивается для Вас следующими проблемами:

1. Более высокой ставкой государственной пошлины у нотариуса;
2. Налогом 13% с разницы между покупной и продажной стоимостью доли.

Логика проста: выше стоимость – следовательно, выше пошлина и налог. При этом указать в договоре иные сведения о цене Вы не можете, поскольку цена должна соответствовать сведениям о цене в уведомлениях, иначе нотариус не удостоверит договор.

Второй популярный способ состоял в заключении формального договора дарения доли. Договор дарения доли не должен удостоверяться нотариально, однако внимание:

1. Доля, полученная безвозмездно, считается доходом, и Одаряемый должен будет заплатить за ее получение налог;
2. Если Даритель и Одаряемый являются коммерческими организациями, то сделка в данном случае недействительна.

Проблема с уведомлениями становится масштабной проблемой в ситуации, когда сособственников очень много. Например, при продаже парковочного места, которое чаще всего оформлено как общедолевая собственность, сособственников, которых надо уведомлять о продаже доли может быть больше 100. При этом за 30-дневный срок, который Вы обязаны выждать, прежде чем отчуждать долю третьему лицу, могут измениться сособственники других долей, и их нужно будет уведомлять заново. Без уведомлений о продаже Ваша сделка не будет удостоверена нотариусом и не будет осуществлена регистрация перехода права собственности. Несмотря на внешнюю безвыходность ситуации решение все же есть.