Пензенское жилье не становится доступным на фоне падения цен
Журналист Максим Денисов рассуждает о происходящих тенденциях со строительством жилья в Пензе.
На днях довелось прочитать чрезвычайно интересную статью в отраслевом журнале «Вестник. Поволжье». Издание посвящено проблемам развития промышленности, строительства, АПК и инфраструктуры в Приволжском федеральном округе. А публикация была посвящена итогам 2015 года в строительной отрасли по региону. Называлась она весьма бодро «Стройкомплекс удержал объемы», и констатировалось в ней, что «строители Поволжья выполняют план по вводу жилья».
«Стройкомплекс является отражением состояния экономики страны в целом, – констатируется в статье, – а потому сегодня отрасль переживает время стагнации. По прогнозам Минстроя РФ, объемы введенного жилья в уходящем году будут на 11% ниже прошлогодних… В 2015 году будет введено 74 млн кв. м жилья против 83,6 млн кв. м, введенных за предыдущий год. «Минстрой РФ отмечает, что в следующем году эта тенденция только укрепится: по прогнозам ведомства, в 2016 году в целом по России будет введено 60 млн кв. м жилплощади…
Однако стройкомплекс ПФО показывает положительные результаты. По данным на начало декабря, большинство регионов округа ввели более 90% от объема и к концу года намерены полностью завершить работы.
А как там Пенза?
Мы, стало быть, находимся на этаком «островке стабильности». Это не очень утешает, ибо мы помним, как говорилось о России во время кризиса 2008 года - говорилось недолго, несколько месяцев, а потом уже как-то об «островках» стыдливо не вспоминали. Тем не менее на данный момент это так. И неплохо было бы посмотреть, а с какого края мы на этом островке.
По абсолютным показателям строительства жилых домов в январе — сентябре 2015 года среди 9 регионов ПФО Пенза находится на предпоследнем месте - 479,1 тыс кв. м жилья введено (меньше только в Марий Эл - 313,7, а в Башкирии - 1948,9!). Понятно, что абсолютные показатели не совсем справедливы. Мы разделили их на число жителей - у Пензенской области показатели улучшились она вышла ровно в середину с показателем 0,355 кв.м. на человека (первая опять Башкирия - 0,479, а последняя - Нижегородская - 0,241). Также в середине оказалась наша область и по приросту по отношению к январю-сентябрю предыдущего года - 104,9%.
Стоит ли радоваться?
При всем оптимизме статьи, в ней честно указывается «Подытожив, нужно отметить, что нынешние успехи строителей ПФО обусловлены заделами прошлых лет. И по прогнозам экспертов, 2016 год будет непростым для стройкомплекса, и главная задача — завершить уже начатые объекты».
Однако! В прогнозе социально-экономического развития области до 2018 года, составленного Министерством экономики Пензенской области в конце прошлого года значится, что в 2015 году будет сдано 920 тыс. кв. м. жилья. А в 2018 этот показатель превысит миллион, о котором так мечтал предыдущий наш губернатор. При этом ежегодный процентный прирост в сопоставимых ценах будет составлять 1,5 - 2%!
Посмотрим, однако, на такой показатель, как объем выполненных работ по строительству за 9 месяцев 2015 года. В целом по ПФО по сравнению к аналогичному периоду предыдущего года он сократился на 6,2%. А в Пенза - аж на 16,2%! В округе мы - аутсайдеры, заодно с Самарской областью. Но в Самарском министерстве экономике столь радужных прогнозов, как в Пензенском не делают. А у нас? За счет чего они собираются добиваться роста вводимого в строй жилья?
Правда, уже в начале этого года в пензенском минэкономики заявили, что показатели СЭР могут быть пересмотрены. Но не потому, что был проведен какой-то дополнительный анализ, а потому… что пересмотрены федеральные показатели! Из этого можно сделать вывод общий - о том, для чего пишутся подобные прогнозы (не для реального бюджетного планирования, а для бодрых отчетов наверх)и какое они имеют отношение к действительности (ни малейшего). И вывод частный - что строительную отрасль в целом ждет серьезное снижение объемов.
Цены идут вниз
Главная тенденция конца прошлого - начала нынешнего года на рынке жилья - падение цен. По данным авторитетного портала недвижимости Росриэлт, цена квадратного метра жилой недвижимости в Пензе в январе 2016 года составила в среднем 43 797 руб. за кв.м. За месяц она потеряла в стоимости -1.07%, а за год -4,92%! По новостройкам еще показательнее - стоимость квадрата в январе 2016 года составила в среднем 41 081 руб. А это минус 0.77% за месяц и минус 5,91% за год.
Чтобы понять масштаб данной тенденции, следует посмотреть данные двухлетней давности, предкризисного января 2014 года. Тогда жилье, по сравнению с январем 2013 года выросло в стоимости на 3.87%.
Казалось бы, надо радоваться? Ничего подобного. Снижение реальных доходов населения по Пензенской области за прошлый год составило 4,9%. При этом, существенно возросла себестоимость строительства. Рубль капитально упал – в 2 с лишним раза. Соответственно, цены поднялись. В том числе и на строительные материалы, многие из которых в России попросту не производятся, а закупаются за валюту. Как сообщает агентство «СтройОбзор», если говорить конкретно о жилищном строительстве, рост себестоимости составил 24,2%.
Так что падение стоимости жилья не означает роста его доступности, а означает падение спроса на него. Ровно наоборот - оно становится все более недоступным.
То есть, материальное положение людей ухудшается, строительная отрасль стагнирует, утягивая за собой вниз экономику в целом, ввиду чего материальное положение граждан еще более ухудшается, спрос падает далее, жилья строится еще меньше и т.д.
Ипотечный якорек
В интервью журналу BusinessClub в Пензе корифей пензенского строительства, гендиректор ОАО Пензастрой Валентин Журавлев сказал: «Еще в 2004 году я принимал участие в совещание в Кремле, где обсуждались способы стимулирования спроса на жилье. Выступали представители Германии и Канады - там ипотечный кредит - не выше 4%, а во время кризиса на жилищном рынке он доходил и до 0! Банки шли на это. Потому что банки существуют для того, чтобы двигать экономику. А у нас банки самодостаточны. Им ничего не нужно. Поэтому сейчас ипотечный кредит доходит до 22%, да и тот еще не так просто получить - по 3 месяца заявку изучают».
Что есть, то есть, но в то же время, с марта 2015 года введена государственная субсидия на процентные ставки по кредитам, выданным на приобретение жилья в строящихся домах. по условиям госпрограммы ипотечные кредиты по льготной ставке 12% можно взять только на приобретение жилья на первичном рынке. При этом размер первоначального взноса должен составлять не менее 20% от стоимости жилья, а размер кредита не превышать 3 млн руб. В результате, удалось добиться снижения ставки по ипотечным кредитам для населении до 11,4%. Не Германия и Канада, конечно, но все же! Это позволило существенно увеличить спрос на ипотеку, а, следовательно, и поддержать спрос на жилье.
Программа заканчивается в марте 2016-го. Минстрой РФ еще в декабре 2015 года однозначно заявлял, что в новом году она будет свернута. Однако, на прошлой неделе Дмитрий Медведев, выступая на съезде «Единой России» выступил за то, чтобы продлить программу поддержки еще на год. Подробности пока неизвестны. Но ясно, что предложения о существенном улучшении условий поддержки (например снижения ставки для потребителя до 8% - у правительства таких денег явно не найдется, а также субсидирование первого взноса - против этого решительно выступают банки, кивая на дисциплину заемщика).
Так что, строительная отрасль еще, возможно поживет.
На оптимистичной ноте
«Я уверен, что квартиры всегда нужны, и всегда будут покупаться». Василий Журавлев, заслуженный строитель России.